李宇嘉（广东省住房战略算计中心首席算计员）白丝

　　刚刚发布的三季度数据泄露，房地产前端和后端的跌幅皆初始收窄。1~9月份，寰宇商品房销售面积下落17.1%，比1~8月份收窄了0.9个百分点，跌幅说合4个月收窄；商品房销售额下落22.6%，比1~8月份收窄了1.1个百分点，说合5个月跌幅收窄；房地产待售面积同比下降13.4%，比1~8月份收窄0.5个百分点，说合4个月跌幅收窄。1~9月份，寰宇房地产修复投资同比下降10.1%，比1~8月份收窄0.1个百分点，亦然本年以来跌幅初度收窄。

　　分省来看，1~9月份占寰宇份额47%的东部地区新建商品房销售面积同比下降15.5%，跌幅比寰宇水平低了1.6个百分点，而中部和西部地区跌幅（辞别为-19.1%、-18.7%）皆比寰宇大，修复投资也呈现出同样的态势。从房价指数看，9月份寰宇70个城市新建商品住宅价钱指数环比下落0.7%，与上月合手平，也曾说合6个月保合手在0.6%~0.7%的环比跌幅。不外，一线城市新址环比跌幅为0.5%，比上月扩大了0.2个百分点，且领跌一二三线城市。

　　这诠释，手脚商品房市集基本盘的东部地区，也曾初始出现触底企稳的迹象，并为寰宇市集止跌回稳作念出了孝顺。虽然，区域之间有一定分化，比如占东部地区市集份额36%的浙江、福建、广东，1~9月份新建商品房销售界限跌幅大于寰宇水平；占东部地区修复投资份额37%的福建、山东、广东，1~9月份修复投资跌幅也大于寰宇水平。主要原因在于，这些地区东说念主口流入时时，房地产界限膨胀较快，资金流动、购房需求弹性比拟大，导致房地产出现波动。

　　同期，这些区域新市民、外来东说念主口多，而房地产调遣、产业转型导致劳动和破钞、收入和预期的好转也需要时候。因此，从前期下滑到止跌回稳的难度较大、时滞较长，这亦然为何一线城市房价指数跌幅较大的原因。同期，围绕一线城市的皆市圈内存在密切的产业单干，一线城市房地产市集波动，会影响到三大皆市圈内其他城市。因此，本轮房地产市集纾困的重心在一二线城市。比如，9月29~30日，一二线热门城市松开限购、裁汰首付比例和利率、取消限价等。

　　咫尺来看，近期一揽子“降门槛、降资本、提预期”的战略发达了积极的遵守。据深圳贝壳算计院监测，10月份（遗弃20日）贝壳深圳勾通门店日均签约量环比9月增长228%；北京链流派据泄露，新政后三周（9月30日~10月20日），北京新址认购比国庆节前辞别增长33%、114%和103%。凭据杭州贝壳数据，国庆后三周，杭州二手房认购量均比节前翻倍增长。

　　事实上，一线城市商品房市集调遣比拟早，咫尺也曾回调近3年，比如9月份二手房价指数同比跌幅榜前20个城市中，主要一二线城市均在列，包含厦门、武汉、广州、深圳、福州、北京等城市，部分城市跌幅居前。前期快速下逾期，无论是房价收入比，如故月供收入比，皆初始向合理区间面对。同期，畴昔十几年间流入了广大的东说念主口，房地产市集也发展较快，包括刚性需乞降改善型需求皆比拟活跃。在战略纾困的扶合手下，销售跌幅将合手续收窄。

　　同期，中西部部分省份，销售跌幅也初始收窄。比如，销售面积较大的河南和湖北等中部省份以及贵州、陕西、甘肃、新疆等西部省份，1~9月份销售面积跌幅低于寰宇水平。近期，笔者在河南、贵州调研发现，商品房市集资格前期永劫候的调遣后，加上东说念主口外流局势初始缓解，返乡创业东说念主群增多，东说念主口场面初始好转，内驱型市集特质使得连年来积存的需求初始渐次开释，这些省份的各大城市，特殊詈骂省会城市，跌幅收窄趋势更赫然。

　　虽然，关于市集底部的判断，不得不筹商商品房的存量期间。尽管改善型需求崛起会带动新址往来，但改善型需求已开释数年，2019岁首始，热门城市三房及以上户型往来占比已跳跃一半。另一方面，改善型需求部分会遴荐二手住房，再筹商到住房改善对住户收入、劳动的强依赖性，这将导致住房需求的改善趋势很难让新址市集达成趋势性的反弹和不休上台阶。不外，筹商二手住房往来量合手续攀升的态势看，新址加二手房在内的总往来界限初始触底。

　　将来，住房需求的主体是新市民、外来东说念主口，他们将主要转向二手住房市集。跟着“次新址”挂牌界限增多，越来越多的改善型需求也转向二手住房市集，新址市集也越来越趋向于高品性的改善，这亦然为何近期各地皆在打造低密度、低容积率、高绿化率、大面积的高品性口头。

　　总之，笔者判断，商品房市集阶段性的底部或将到来，即新址加二手房在内的总往来面积初始趋于踏实。驱能源之一，等于商品房市集调遣三年傍边，部分区域的价钱水平与支付能力初始匹配；驱能源之二，等于畴昔20多年城镇化快速鼓吹，积存了广大的、以新市民和外来东说念主群为主的购房需求；驱能源之三，等于资格前期界限增长后，住户改善住房的期间到来。

　　不外，从市集调研看，销售快速反弹很猛流程与战略激发下修复商积极促销研究，表咫尺“房价低于左近或预期”的口头能获取较好的去化，这可能会导致价钱持续下行，并产生跌价预期，对市集止跌回稳有一定冲击。另外，二手房挂牌量近期仍在飞腾白丝，成交量增长与以价换量的关系很大，只不外买家议价空间收窄。若价钱难以止跌，阶段性的企稳能保管多久值得商榷。另外，影响市集企稳的基本面成分，如劳动、收入、产业转型等还待进一步夯实。